איך לפתוח עסק לייעוץ משכנתאות? 

מידי יום מאושרות מאות משכנתאות בישראל. רק לאחרונה הסכום הממוצע למשכנתא בישראל עלה ל 900 אלף ש"ח. מקצוע יעוץ משכנתאות הוא בעל פוטנציאל לרווחים גדולים. כאן תקבלו מידע על מה שחשוב לדעת לפני שמקימים עסק של ייעוץ משכנתאות.

מי קהל היעד? 

  • רוכשי דירות. 
  • בעלי משכנתאות – לצורך מחזורי משכנתא. 
  • בעלי מספר הלוואות – איחוד הלוואות. 
  • מסורבי משכנתא. 
יועץ משכנתאות

פנו אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות:

איך נכנסים לשוק ייעוץ המשכנתאות? 

אם עברתם כבר את ההכשרה המספקת על מנת להיות יועץ משכנתאות, כל מה שנותר לכם, זה להגיע לקהל היעד שלכם ולצבור לקוחות. איך עושים את זה? 

  • בדיקת כדאיות למחזור משכנתא ללא עלות – פונים לאחים, בני דודים, מכרים, שכנים ולכל מי שנעים לכם, ומציעים להם לבצע עבורכם בדיקת כדאיות כלכלית למחזור משכנתא. ברגע שאתם בודקים להם בלא תשלום מראש, את הכדאיות למחזור, הסיכוי שהם ירצו למחזר במידה ותראו שאתם מסוגלים לחסוך להם עשרות או מאות אלפי שקלים, גבוה למדי.
  • פרסום – אמנם יועצי משכנתאות מתבססים על שיטת 'מפה לאוזן'. אבל זה לא סותר שהפרסום יביא לכם לקוחות. פרסום איכותי המשדר מקצועיות, אמינות ורצינות.
  • מכתבי המלצה – ביצעתם ללקוח מחזור משכנתא מוצלח? בקשו ממנו לכתוב מכתב המלצה חם המספר כמה חסכתם לו, ואיך הוא נהנה מהשירות. מכתבי המלצה במקומות הנכונים, יניבו לכם תוצאות בשטח. 

מהם השלבים לפתיחת עסק של ייעוץ משכנתאות? 

  • פתיחת תיק עוסק – כדי לתת שירות בצורה חוקית, חובה עליכם להירשם כעוסק פטור ברשות המיסים, המע"מ והביטוח הלאומי. למעשה, כמעט ולא קיימים עסקים שאכן מבצעים את השלב הזה בפועל, אלא ניגשים למנהל חשבונות שיעשה עבורם את העבודה.

     

  • משרד – כיועצי משכנתאות, תצטרכו לשבת ולהכין את התיקים לפני הגשתם לבנק, לפגוש לקוחות ועוד, לצורך כך עליכם להשכיר משרד וריהוט משרדי.

     

  • יצירת קשרים – כדי להשיג ללקוחות שלכם את הריביות והתנאים הטובים ביותר, עליכם להתחיל לעבוד על יצירת קשרים עם מנהלי סניפי בנק, פקידי משכנתאות ועוד. זו הדרך הטובה ביותר להיות יועץ משכנתאות מצליח.

     

  • מיתוג ופרסום – כמו שכבר הזכרנו, כחלק מתהליך הקמת העסק קחו בחשבון השקעה בפרסום ומיתוג איכותי. השקעה בפרסום בדיגיטל היא יותר ממומלצת. פנו לחברת המפתח דיגיטל לקבלת תוצאה מושלמת.

     

  • בניית תוכנית עסקית – בפתיחת עסק בניית תוכנית עסקית היא קריטית במיוחד. תוכנית עסקית כוללת את כל נתוני העסק ובה מוצבים היעדים העסקיים. לצורך כך פנו ליועץ עסקי מומחה. 

אנו מזמינים אתכם להיכנס לאתר משכנטאצ', מדובר בעסק שאנחנו ליווינו אותו מיום הקמתו. כיום מדובר בעסק מצליח ומניב.  

הכירו את המומחים של המפתח ללווי והקמת עסקים שיתנו לכם יד בכל תהליך הקמת העסק. כדי לבנות תוכנית עסקית עליכם ללכת יד ביד עם יועץ עסקי כבר בשלבי העסק הראשוניים. תוכנית עסקית אינה מיועדת רק עבור עסקים מתחילים, אלא עבור כל עסק קיים המעוניין לשפר את ההתנהלות ואת רווחיות העסק. תנו למומחים שלנו להביא את העסק שלכם לשגשוג. 

דוגמה לתוכנית עסקית לבקשת מימון להקמת משרד ייעוץ משכנתאות

פרטי העסק

שם העסק

XXXX

ח.פ.

XXXXX

שנת ההקמה

X/X/2021

טרם הקמת החברה- הפעילות סופקה כעוסק פטור.

שמות הבעלים

XXXX

ת.ז הבעלים

XXXXX

סכום ההלוואה המבוקש באלפי ₪

300

מיקום

XXXXX

טלפון

XXXX

דוא"ל

XXXXXX

שם בת הזוג

XXXX

ת.ז של בת הזוג

XXXXXXX

 

בעלי העסק

שם

ת.ז.

שיעור אחזקה

XXXX

XXXXX

100%

 

ק.ח יזם

היזם, XXXX 1XXX, נשוי + X מתגורר בXXX בבית בבעלותו , שווי מוערך של כ- XXX מ' ₪  ונכס נוסף בעיר בני ברק בשווי זהה- עם יתרת משכנתא של כ-XXXX מ' ₪. ליזם ניסיון של יועץ משכנתאות. היזם עובד בתחום עוד לפני הקמת החברה במסגרת עוסק פטור שהיה ברשותו ובעל רקע והכשרה מתאימה וניסיון ייחודי במגזר הXXXX ברחבי הארץ. אשתו של היזםXXXX עובדת כXXXXX.

 

 

 

 

תיאור העסק

בשנת 2021 נפתחה החברה הנוכחית כהמשך לפעילות של העוסק הפטור הקודמת שנסגרה. פעילותה של החברה מתמקדת בשירותי ייעוץ משכנתאות לקהילה הXXXXX. בשנים האחרונות אנו למדים כי לוקחי המשכנתאות בXXXXXXX צעירים בהרבה מהממוצע הארצי – כ-45% מהם בני 19-25. מחירה של דירה ראשונה לקהל הדתי בממוצע הוא 1.2 מיליון ש"ח, גובה המשכנתא הממוצע במגזר עומד על 650 אלף ₪.  ההון הראשוני לרוב מגיע ממשפחות החתן והכלה XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX אך נע באזורי ה-200 אלף ש”ח למשפחה.  כלומר חשוב להכיר את המארג הבירוקרטי הזה – כל שקל מכיסכם מקבל תפקיד וכאן היתרון הבולט של החברה על פני המתחרים. היזם צעיר ומכיר את השפה ואת מבנהXXXXXX כך של יועץ מהחברה קל יותר לספק שירותי ייעוץ על פי מאפייני האוכלוסייה. XXXXXXXXXXXXXX שהחלה את פעילותה במסגרת החברה ב-2021 מעוניינת להתרחב ולפתוח משרד נוסף לקהל הלקוחות בעיר XXXX- הדבר יאפשר נגישות והגדלת היקפי השירות המוצעים ללקוחות היום.

 

ספקים

ספקים מרכזיים

1

2

3

שם הספק

XXXX

XXXX

XXXX

תחום אספקה

ייעוץ משכנתא

XXX XXX

XXXX

היקף קניות ממוצע חודשי

1500

5,000

5,500

תנאי אשראי

שוטף+60

תשלום חודשי

תשלום חודשי

הערות

קבלן משנה

שכירות 

שכירות

 

 

כוח אדם

תחום

מספר עובדים

שכר חודשי

XXXX- בעלים ומנהל

1

16,400

עובדי משרד-הנהלה ויועצים

3

5,750

סה"כ

7

כ- 22,000

 

  •       בחברה עובדים בשגרה 4 עובדים כולל היועץ XXX  והוצאות השכר נעות בטווח של 270-320 אלפי ₪ לאורך השנה.
  •       היזם עובד עם קבלני משנה
  •       החל משנת 2020- יועבר שכר לבת הזוג של היזם. שכר שנעXX אלפי ₪ בחודש.

 

ניתוח דו"חות כספיים (אלפי ₪)

 

רווח והפסד

2018

2019

2020

1-10/2021*

הכנסות מחברה בע"מ

 

351

הכנסות מעוסק פטור -XXX

 

192

53

170

הכנסות ממשכורת

 

61

 

 

הכנסות ממענקים-XXXX

 

161

 

סה"כ הכנסות

 

253

213

521

עלות המכר

 

353

רווח גולמי

253

213

167

שיעור רווח גולמי

0%

100%

100%

32%

הוצאות הנהלה וכלליות

 

 

 

(124)

רווח תפעולי

253

213

43

שיעור רווח תפעולי

0%

100%

100%

8%

הכנסות / הוצאות מימון נטו

 

 

 

 

הכנסות / הוצאות אחרות נטו

 

 

 

 

רווח לפני מס

253

213

43

הכנסות / הוצאות מס

(1)

רווח / הפסד נקי

251

213

43

שיעור רווח נקי

0%

99%

100%

8%

פחת

 

 

 

 

EBITDA

 

253

213

43

מע"מ

 

 

 

 

 

 

  •       ניתן לראות עפ"י נתוני הרווח וההפסד-  כי מדובר בחברה בריאה ויציבה (למעט ירידה נקודתית בתקופת הקורונה,
           אמנם גם בשנה זו הנתונים נשארו חיוביים).
  •       על האישורים המצורפים-לבני הזוג הכנסה XXXXXX
  •       פעילות העסק מציגה תוצאות פעילות רווחיות, למעט תקופת הקורונה ולאחריה. כעת החברה מעוניינת להיכנס ולפנות לקהל הלקוחות XXXX כמפורט לעיל אשר צפויים להחזיר את הפעילות לאיתנה ולהגדיל את היקפי המכירות.

 

ההלוואה המבוקשת (אלפי ₪)

סכום ההלוואה: 300

צרכי ההלוואה:

סעיפי הון חוזר (שכר עובדת ותשלום שכירות 3 חודשים ראשונים)

40

סעיפי השקעות: שיפוץ והתאמת המקום

200

סעיפי השקעות: ציוד מחשוב ותקשורת

25

פרסום ושיווק-קמפיין מודעות, מודעות, שילוט וכתבות בעיתונות מקומית

40

 

 

סה"כ

305 אלפי ש"ח

 

 

 

חשיפות אשראי ופיקדונות בבנקים (אלפי ₪)

ריכוז הנתונים:

שם הבנק

XXXX

XXXX

XXXX

 

סה"כ

נכון לתאריך

XXX

XXX

XXX

 

 

סניף – מספר חשבון

XXXX

XXXX

XXXXX

 

 

מסגרת עו"ש / חח"ד

20

30

20

 

70

ניצול מסגרת עו"ש / חח"ד

7

13

 

 

20

מט"ח

 

 

 

 

הלוואות

 

 

 

 

ניכיונות

 

 

 

 

כרטיסי אשראי

11

24

14

 

49

סה"כ אשראי זמן קצר

31

54

34

119

הלוואות ז"א

226

100

 

 

326

ערבויות

 

 

 

 

אחר

 

 

 

 

סה"כ אשראי זמן ארוך

226

100

326

סה"כ אובליגו

257

154

34

445

פקדונות/חסכונות

1

 

5

 

6

זיכוי מכרטיסי אשראי 

 

24

 

 

24

ניירות ערך

 

 

 

 

יתרת זכות בעו"ש מט"ח

 

 

 

 

שיקים מעותדים

 

 

 

 

יתרת זכות בעו"ש מט"י

10

 

0

 

10

סה"כ נכסים בנקאיים

11

24

5

40

 

  •             תדפיסי העו"ש של העסק מעידים על התנהלות בנקאית תקינה (לא נמצאו חריגות, הגבלות, פיגורים, אכ"מים, עיקולים וכדומה).
  •             פירוט ההלוואות אינו כולל את הלוואות המשכנתא
  •   כל ההלוואות הבנקאיות הינן שהתקבלו להלוואה לכל מטרה.

 

 

דו"חות כספיים חזויים (אלפי ₪)

הנחות:

הכנסות

בשנת 2021 לפי קצב התקדמות עד כה.

בשנת 2022, הנחה שמרנית בהתאם לרשימת פרויקטים כנ"ל ובהתאם לנתוני דוחות כספיים מבוקרים משנים קודמות.

בשנים 2023 והלאה, הנחת גידול טבעי בשיעור 10% בשנה.

 

עלות המכר

בשנת 2021, לפי רווח גולמי בשיעור דומה לשנת 2020.

בשנים 2022 והלאה, לפי נתוני דוחות כספיים מבוקרים של שנים קודמות.

 

הוצאות הנהלה וכלליות

כ-20% מהמחזור העסקי, לפי נתוני שנים קודמות.

 

הוצאות מימון

בהתאם לאובליגו הקיים ובתוספת ההלוואה המבוקשת.

 

הוצאות מס

בשנים 2022-2023 לחברה מגן מס מוערך בכ-570 אלפי ₪ עקב ההפסד המועברים משנים 2020-2021.

 

ניתוח יכולת החזר אשראי (אלפי ₪)

 

2021

2022

2023

2024

רווח נקי

(344)

354

465

643

פחת

280

280

280

280

מקדמה עבור פרויקט שדה ורבורג

340

(340)

גידול בהון החוזר

(400)

יתרת תזרים

(124)

294

745

923

החזר הלוואות קיימות

(58)

(190)

(234)

(240)

תזרים מזומנים לפני הלוואה מבוקשת

(183)

104

511

684

החזר הלוואה מבוקשת

(47)

(84)

(88)

הלוואת הקרן כולל השקעת הון עצמי 

400

תזרים מזומנים סופי

217

58

428

596

תזרים מזומנים מצטבר

217

275

703

1,298

  •   פחת שנתי מוערך בהתאם לדוחות כספיים מבוקרים של שנים קודמות.
  •   שכר בעלים כלול בדוח רווח והפסד.

·   ההלוואה המבוקשת צפויה לייצר רווחים לחברה והחברה צפויה לעמוד בהחזרים.