איך לפתוח עסק לייעוץ משכנתאות? 

פרטי העסק

שם העסק	XXXX
ח.פ.	XXXXX
שנת ההקמה	X/X/2021 טרם הקמת החברה- הפעילות סופקה כעוסק פטור.
שמות הבעלים	XXXX
ת.ז הבעלים	XXXXX
סכום ההלוואה המבוקש באלפי ₪	300
מיקום	XXXXX
טלפון	XXXX
דוא"ל	XXXXXX
שם בת הזוג	XXXX
ת.ז של בת הזוג	XXXXXXX

 

בעלי העסק

שם	ת.ז.	שיעור אחזקה
XXXX	XXXXX	100%

 

ק.ח יזם

היזם, XXXX 1XXX, נשוי + X מתגורר בXXX בבית בבעלותו , שווי מוערך של כ- XXX מ' ₪  ונכס נוסף בעיר בני ברק בשווי זהה- עם יתרת משכנתא של כ-XXXX מ' ₪. ליזם ניסיון של יועץ משכנתאות. היזם עובד בתחום עוד לפני הקמת החברה במסגרת עוסק פטור שהיה ברשותו ובעל רקע והכשרה מתאימה וניסיון ייחודי במגזר הXXXX ברחבי הארץ. אשתו של היזםXXXX עובדת כXXXXX.

 

 

 

 

תיאור העסק

בשנת 2021 נפתחה החברה הנוכחית כהמשך לפעילות של העוסק הפטור הקודמת שנסגרה. פעילותה של החברה מתמקדת בשירותי ייעוץ משכנתאות לקהילה הXXXXX. בשנים האחרונות אנו למדים כי לוקחי המשכנתאות בXXXXXXX צעירים בהרבה מהממוצע הארצי – כ-45% מהם בני 19-25. מחירה של דירה ראשונה לקהל הדתי בממוצע הוא 1.2 מיליון ש"ח, גובה המשכנתא הממוצע במגזר עומד על 650 אלף ₪.  ההון הראשוני לרוב מגיע ממשפחות החתן והכלה XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX אך נע באזורי ה-200 אלף ש”ח למשפחה.  כלומר חשוב להכיר את המארג הבירוקרטי הזה – כל שקל מכיסכם מקבל תפקיד וכאן היתרון הבולט של החברה על פני המתחרים. היזם צעיר ומכיר את השפה ואת מבנהXXXXXX כך של יועץ מהחברה קל יותר לספק שירותי ייעוץ על פי מאפייני האוכלוסייה. XXXXXXXXXXXXXX שהחלה את פעילותה במסגרת החברה ב-2021 מעוניינת להתרחב ולפתוח משרד נוסף לקהל הלקוחות בעיר XXXX- הדבר יאפשר נגישות והגדלת היקפי השירות המוצעים ללקוחות היום.

 

ספקים

ספקים מרכזיים	1	2	3
שם הספק	XXXX	XXXX	XXXX
תחום אספקה	ייעוץ משכנתא	XXX XXX	XXXX
היקף קניות ממוצע חודשי	1500	5,000	5,500
תנאי אשראי	שוטף+60	תשלום חודשי	תשלום חודשי
הערות	קבלן משנה	שכירות	שכירות

 

 

כוח אדם

תחום	מספר עובדים	שכר חודשי
XXXX- בעלים ומנהל	1	16,400
עובדי משרד-הנהלה ויועצים	3	5,750
סה"כ	7	כ- 22,000

 

•       בחברה עובדים בשגרה 4 עובדים כולל היועץ XXX  והוצאות השכר נעות בטווח של 270-320 אלפי ₪ לאורך השנה.
•       היזם עובד עם קבלני משנה
•       החל משנת 2020- יועבר שכר לבת הזוג של היזם. שכר שנעXX אלפי ₪ בחודש.

 

ניתוח דו"חות כספיים (אלפי ₪)

 

רווח והפסד	2018	2019	2020	1-10/2021*
הכנסות מחברה בע"מ		–	–	351
הכנסות מעוסק פטור -XXX		192	53	170
הכנסות ממשכורת		61
הכנסות ממענקים-XXXX		–	161
סה"כ הכנסות		253	213	521
עלות המכר		–	–	353
רווח גולמי	–	253	213	167
שיעור רווח גולמי	0%	100%	100%	32%
הוצאות הנהלה וכלליות				(124)
רווח תפעולי	–	253	213	43
שיעור רווח תפעולי	0%	100%	100%	8%
הכנסות / הוצאות מימון נטו
הכנסות / הוצאות אחרות נטו
רווח לפני מס	–	253	213	43
הכנסות / הוצאות מס	–	(1)	–	–
רווח / הפסד נקי	–	251	213	43
שיעור רווח נקי	0%	99%	100%	8%
פחת
EBITDA		253	213	43
מע"מ

 

 

•       ניתן לראות עפ"י נתוני הרווח וההפסד-  כי מדובר בחברה בריאה ויציבה (למעט ירידה נקודתית בתקופת הקורונה,
         אמנם גם בשנה זו הנתונים נשארו חיוביים).
•       על האישורים המצורפים-לבני הזוג הכנסה XXXXXX
•       פעילות העסק מציגה תוצאות פעילות רווחיות, למעט תקופת הקורונה ולאחריה. כעת החברה מעוניינת להיכנס ולפנות לקהל הלקוחות XXXX כמפורט לעיל אשר צפויים להחזיר את הפעילות לאיתנה ולהגדיל את היקפי המכירות.

 

ההלוואה המבוקשת (אלפי ₪)

סכום ההלוואה: 300

צרכי ההלוואה:

סעיפי הון חוזר (שכר עובדת ותשלום שכירות 3 חודשים ראשונים)	40
סעיפי השקעות: שיפוץ והתאמת המקום	200
סעיפי השקעות: ציוד מחשוב ותקשורת	25
פרסום ושיווק-קמפיין מודעות, מודעות, שילוט וכתבות בעיתונות מקומית	40
סה"כ	305 אלפי ש"ח

 

 

 

חשיפות אשראי ופיקדונות בבנקים (אלפי ₪)

ריכוז הנתונים:

שם הבנק	XXXX	XXXX	XXXX		סה"כ
נכון לתאריך	XXX	XXX	XXX
סניף – מספר חשבון	XXXX	XXXX	XXXXX
מסגרת עו"ש / חח"ד	20	30	20		70
ניצול מסגרת עו"ש / חח"ד	7	13			20
מט"ח					–
הלוואות					–
ניכיונות					–
כרטיסי אשראי	11	24	14		49
סה"כ אשראי זמן קצר	31	54	34	–	119
הלוואות ז"א	226	100			326
ערבויות					–
אחר					–
סה"כ אשראי זמן ארוך	226	100	–	–	326
סה"כ אובליגו	257	154	34	–	445
פקדונות/חסכונות	1		5		6
זיכוי מכרטיסי אשראי		24			24
ניירות ערך					–
יתרת זכות בעו"ש מט"ח					–
שיקים מעותדים					–
יתרת זכות בעו"ש מט"י	10		0		10
סה"כ נכסים בנקאיים	11	24	5	–	40

 

•             תדפיסי העו"ש של העסק מעידים על התנהלות בנקאית תקינה (לא נמצאו חריגות, הגבלות, פיגורים, אכ"מים, עיקולים וכדומה).
•             פירוט ההלוואות אינו כולל את הלוואות המשכנתא
•   כל ההלוואות הבנקאיות הינן שהתקבלו להלוואה לכל מטרה.

 

 

דו"חות כספיים חזויים (אלפי ₪)

הנחות:

הכנסות

בשנת 2021 לפי קצב התקדמות עד כה.

בשנת 2022, הנחה שמרנית בהתאם לרשימת פרויקטים כנ"ל ובהתאם לנתוני דוחות כספיים מבוקרים משנים קודמות.

בשנים 2023 והלאה, הנחת גידול טבעי בשיעור 10% בשנה.

 

עלות המכר

בשנת 2021, לפי רווח גולמי בשיעור דומה לשנת 2020.

בשנים 2022 והלאה, לפי נתוני דוחות כספיים מבוקרים של שנים קודמות.

 

הוצאות הנהלה וכלליות

כ-20% מהמחזור העסקי, לפי נתוני שנים קודמות.

 

הוצאות מימון

בהתאם לאובליגו הקיים ובתוספת ההלוואה המבוקשת.

 

הוצאות מס

בשנים 2022-2023 לחברה מגן מס מוערך בכ-570 אלפי ₪ עקב ההפסד המועברים משנים 2020-2021.

 

ניתוח יכולת החזר אשראי (אלפי ₪)

	2021	2022	2023	2024
רווח נקי	(344)	354	465	643
פחת	280	280	280	280
מקדמה עבור פרויקט שדה ורבורג	340	(340)	–	–
גידול בהון החוזר	(400)	–	–	–
יתרת תזרים	(124)	294	745	923
החזר הלוואות קיימות	(58)	(190)	(234)	(240)
תזרים מזומנים לפני הלוואה מבוקשת	(183)	104	511	684
החזר הלוואה מבוקשת	–	(47)	(84)	(88)
הלוואת הקרן כולל השקעת הון עצמי	400	–	–	–
תזרים מזומנים סופי	217	58	428	596
תזרים מזומנים מצטבר	217	275	703	1,298

•   פחת שנתי מוערך בהתאם לדוחות כספיים מבוקרים של שנים קודמות.
•   שכר בעלים כלול בדוח רווח והפסד.

·   ההלוואה המבוקשת צפויה לייצר רווחים לחברה והחברה צפויה לעמוד בהחזרים.